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Ihr Eigenheim erscheint bereits heute auf zwei Arten in Ihrer Steuererklärung: Der vom Steueramt errechnete Steuerwert von Land und Gebäude wird zum Vermögen hinzugerechnet, der Eigenmietwert wird zum Einkommen geschlagen. Beide Faktoren treiben Ihre steuerliche Belastung in die Höhe – doch da sind ja noch die Hypothekarschuld, die Schuldzinsen und die Unterhaltskosten, die Sie wiederum abziehen können. Ein wertsteigernder Um- oder Ausbau wird in den kommenden Steuererklärungen den Steuerwert von Land und Gebäude und den Eigenmietwert erhöhen. Gleichzeitig steigen aber in der Regel auch die abzugsfähigen Schulden und Schuldzinsen. Wie sich ein solches Projekt auf die Steuerlast auswirkt, muss im Einzelfall berechnet werden.

TIPP
Hypothekarzinsen und Zinsen für private Darlehen können Sie in der Steuererklärung vom Einkommen abziehen. Nicht aber die Zinsen für einen Baukredit: Diese werden von den Steuerbehörden als Baukosten angesehen und sind deshalb nicht abzugsfähig. Das gilt für die direkte Bundessteuer und in vielen Kantonen auch für die Staatssteuer. Versuchen Sie deshalb, statt eines Baukredits von Anfang an eine Hypothek abzuschliessen.

Steuergünstig renovieren

Neben den üblichen Verwaltungskosten können Sie die Aufwendungen für Unterhaltsarbeiten, An- oder Umbauten in der Steuererklärung unter Umständen vom Eigenmietwert abziehen. Zur Wahl stehen dabei entweder ein Pauschalabzug oder – falls die Pauschale überschritten wird – ein Abzug in der Höhe der tatsächlichen Ausgaben. Die Pauschalen sind je nach Kanton unterschiedlich hoch; viele Kantone wenden aber folgende Regel an: Für Objekte, die weniger als zehn Jahre alt sind, kann ein Pauschalabzug von 10 Prozent des Eigenmietwerts gemacht werden, für ältere ein Abzug von 20 Prozent.

Werterhaltend oder wertvermehrend?

Bei grösseren Umbauten oder Sanierungen sind die Pauschalen rasch einmal überschritten. Dann stellt sich die Frage, wie viel von den effektiven Aufwendungen vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden können. Die Regel lautet: Kosten für werterhaltende Massnahmen dürfen Sie vollumfänglich abziehen, Auslagen für Arbeiten, die zu einer Wertsteigerung führen, dagegen nicht. Wird lediglich die alte Badewanne gegen eine neue ausgetauscht, können Sie den vollen Rechnungsbetrag absetzen; lassen Sie aber stattdessen einen Whirlpool einbauen, werden Sie nicht die ganzen Kosten abziehen können.

Die Abgrenzung, welche Aufwendungen nun werterhaltend und welche wertvermehrend sind, ist oft schwer zu machen und führt immer wieder zu Diskussionen zwischen Eigenheimbesitzern und Steuerbehörden. Möchten Sie diesem Konflikt aus dem Weg gehen, informieren Sie sich, noch bevor Sie die Arbeiten in Auftrag geben, beim Steueramt, wie Ihr konkretes Vorhaben eingeschätzt wird.

Eine Ausnahme von der Regel machen verschiedene Kantone bei Investitionen in energiesparende Massnahmen: Diese sind zwar wertvermehrend, dürfen aber trotzdem abgezogen werden. Auch denkmalpflegerische Arbeiten sind abzugsberechtigt, solange sie im Einvernehmen mit den Behörden oder auf deren Anordnung hin vorgenommen wurden. Generell nicht abzugsberechtigt sind hingegen Investitionen in Neu- und Ausbauten, beispielsweise in einen Wintergarten oder einen Dachausbau.

TIPP
Die meisten Steuerämter publizieren im Internet Listen, die aufzeigen, welche Abzüge geltend gemacht werden können.

Wenn ein Teil der Kosten für Ihren Umbau steuerlich nicht abzugsfähig ist, lohnt es sich, die Rechnungen aufzubewahren. Möchten Sie zu einem späteren Zeitpunkt Ihre Liegenschaft verkaufen, können Sie diese Auslagen bei der kantonalen Grundstückgewinnsteuer geltend machen.

Renovationen richtig planen

Grössere Renovationen mit werterhaltendem Charakter sollten Sie aus steuertechnischen Gründen gut planen. Übersteigen die Aufwendungen Ihr steuerbares Einkommen, können Sie nicht alle Kosten abziehen. Arbeiten dieser Grössenordnung sollten Sie deshalb zeitlich so legen, dass sie den Jahreswechsel mit einschliessen. Dann lassen sich die Abzüge auf zwei Steuerperioden verteilen.

Andererseits sollten Sie nicht den Fehler begehen, grundsätzlich jedes Jahr kleine Unterhaltsarbeiten vorzunehmen – ausser sie sind zwingend nötig. Denn so liegen Sie mit den Aufwendungen meist unter dem Pauschalabzug, und den können Sie ohnehin machen, auch wenn Sie im betreffenden Jahr keinen einzigen Franken für Unterhalt ausgegeben haben. Deshalb lohnt es sich, mit werterhaltenden Renovationsarbeiten zu warten, bis sie alle zusammen in einer Steuerperiode vorgenommen werden können.

In welcher Steuerperiode die Aufwendungen abzugsberechtigt sind, ist kantonal unterschiedlich geregelt. Beim Bund und in vielen Kantonen ist der Zeitpunkt der Rechnungsstellung massgebend; andere Kantone, zum Beispiel Zürich, lassen dem Steuerpflichtigen die Wahl zwischen dem Datum der Rechnungstellung und der Bezahlung. Am besten fragen Sie beim Steueramt nach.

Achtung: Dumont-Praxis

Aufpassen müssen Sie, wenn Sie erst kürzlich einen Altbau gekauft haben und diesen nun renovieren wollen. Denn die Rechtsprechung – bekannt als die so genannte Dumont-Praxis – besagte bis vor kurzem, dass Renovationskosten in den ersten fünf bis acht Jahren nach dem Kauf grundsätzlich nicht abzugsfähig sind – selbst wenn sie werterhaltenden Charakter haben. Der Gedanke hinter der Praxis: Käufer von billigen, renovationsbedürftigen Altliegenschaften sollten gegenüber jenen, die eine gut unterhaltene und darum teurere erwerben, nicht doppelt begünstigt werden: durch den tiefen Kaufpreis und durch die Abzüge für die Renovation.

In einem Bundesgerichtsurteil von 1997 wurde die Dumont-Praxis jedoch gelockert. Seither dürfen in Kantonen, die die neue Rechtsprechung anwenden, Kosten für den normalen periodischen Unterhalt immer abgezogen werden – sofern die Arbeiten werterhaltend sind. Handelt es sich jedoch um Renovationen aufgrund unterbliebenen Unterhalts, gilt diese Lockerung nicht. Das heisst im Klartext: Haben Sie Ihre Liegenschaft in verwahrlostem Zustand gekauft, gelten die Renovationskosten in den ersten Jahren immer noch als Anlagekosten und können deshalb in der Steuererklärung nicht abgezogen werden. Gemäss einem Bundesgerichtsurteil vom Februar 2005 müsste diese Karenzfrist in allen Kantonen theoretisch fünf Jahre betragen. In der Praxis kann es aber sein, dass die Steuerbehörde im einen oder anderen Kanton im Einzelfall zugunsten des Liegenschaftenbesitzers davon abweicht.

TIPP
Die Beurteilung, ob eine Liegenschaft in einem verwahrlosten Zustand gekauft wurde oder nicht, liegt oft im Ermessen der zuständigen Steuerbehörde – genauso wie die Frage, welche Massnahmen wertvermehrend und welche werterhaltend sind. Verlangen Sie deshalb, bevor Sie die Handwerker beauftragen, beim kantonalen Steueramt eine schriftliche Auskunft darüber, ob Ihr Projekt steuerlich abzugsfähig ist.