Rechtliches

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Rechtliche und bauliche Grenzen

Bevor Sie sich an die detaillierte Planung der Renovation oder des Ausbaus machen, gilt es abzuklären, welche rechtlichen Grenzen Ihrem Vorhaben gesetzt sind und ob das bestehende Objekt bauliche Hindernisse bergen könnte.

Baurechtliche Grenzen

Wo, wie hoch, wie nahe an der Grenze und mit welchen Materialien Sie bauen oder renovieren dürfen, ist in diversen Vorschriften geregelt: vom Bund im Raumplanungs- und im Umweltschutzgesetz, von den Kantonen in Planungs- und Baugesetzen, von den Gemeinden in Bau- oder Zonenordnungen. Dazu kommen an vielen Orten noch spezielle Quartier- oder Gestaltungspläne. Eine geballte Ladung an Vorschriften, von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich, die es für Eigenheimbesitzer unmöglich machen, die rechtliche Machbarkeit ihres Um- oder Ausbauprojekts selbst einzuschätzen. Es empfiehlt sich in jedem Fall, eine Fachperson beizuziehen oder beim Bauamt Informationen einzuholen. Über eines darf der Vorschriftendschungel aber nicht hinwegtäuschen: Gerade für Um- und Ausbauten sind die Baugesetze in den letzten Jahren stark gelockert worden. Denn es ist auch im Interesse der Behörden, wenn zuerst einmal die vorhandene Bausubstanz voll ausgenutzt wird, bevor noch mehr grüne Wiesen zubetoniert werden. Um die bauliche Verdichtung zu fördern, werden Bewilligungs- verfahren für Ausbauten oder Aufstockungen heute in den meisten Kantonen wohlwollend behandelt.

Braucht es eine Baubewilligung?

Ab wann ist für eine Renovation oder einen Umbau eine Baubewilligung nötig? Da in jedem Kanton und jeder Gemeinde eigene Baugesetze mit unterschiedlichen Spielräumen bestehen, gibt es auf diese Frage keine allgemein gültige Antwort. Sie können aber von folgender Faustregel ausgehen:

  • Werden bestehende Räume nur erneuert und wird ihre Nutzung nicht geändert, können Sie auf eine Bewilligung verzichten. Dazu gehören beispielsweise der Ersatz der Kücheneinrichtung oder das Streichen von Zimmern. In der Regel dürfen Sie auch die Fassade neu streichen lassen, ohne dass Sie eine Bewilligung einholen müssen. Einschränkungen gibt es in diesem Fall aber oft bei den zulässigen Farbtönen, die sich ins Quartierbild einfügen sollten.
  • Wird die Nutzung von Räumen massgeblich geändert, eine Wand herausgerissen, ein Dachfenster eingebaut oder ein Anbau erstellt, braucht es fast immer eine Bewilligung. In bestimmten Fällen ist aber kein aufwändiges Bewilligungsverfahren nötig: Für kleinere Eingriffe kennen viele Gemeinden ein vereinfachtes Verfahren, das innerhalb weniger Tage abgewickelt wird. Für grössere Bauvorhaben wie etwa den Anbau eines neuen Zimmers oder eine Aufstockung des Hauses ist jedoch eine vollständige Baubewilligung nötig. Dann kann das Bewilligungsverfahren schnell einmal drei Monate oder mehr in Anspruch nehmen.

TIPP
Sind Sie unsicher, ob Sie für die Renovation Ihres Hauses eine Bewilligung brauchen, lohnt es sich, beim Bauamt der Gemeinde nachzufragen. Unrechtmässig ausgeführte Arbeiten ziehen nämlich eine Anzeige nach sich und im schlimmsten Fall müssen die Veränderungen wieder rückgängig gemacht werden.

Ein Vorentscheid gibt Sicherheit

Für grössere An- oder Umbauvorhaben kann es sich lohnen, die Behörden erst einmal um einen Vorentscheid zu ersuchen statt gleich ein aufwändiges Baugesuch einzureichen. So können wichtige Einzelaspekte Ihres Bauvorhaben – etwa die Errichtung von Dachlukarnen – vorweg verbindlich entschieden werden, ohne dass Sie für teures Geld ein komplettes Projekt ausarbeiten lassen, das dann eventuell gar nicht bewilligt würde.

Nachbarn rechtzeitig einbeziehen

Erfahren die Nachbarn erst beim Aufstellen des Baugespanns von Ihren Plänen, werden sie eher dazu neigen, Einsprache zu erheben. Selbst wenn diese abgewiesen wird, verzögert sich dadurch der Baubeginn. Um Einsprachen möglichst auszuschliessen, lohnt es sich deshalb, frühzeitig das Gespräch mit den umliegenden Grundeigentümern zu suchen und ihnen das Projekt vorzustellen. Vielleicht werden Sie dabei auch auf Aspekte aufmerksam gemacht, die Sie ohne grössere Abstriche berücksichtigen können.

Die wichtigsten gesetzlichen Einschränkungen

Die Bau- und Zonenordnung unterteilt jedes Gemeindegebiet in unterschiedliche Nutzungszonen wie etwa Wohnzone, Quartiererhaltungszone oder Gewerbe- und Industriezone. Je nach Zone gelten andere Bauvor-schriften. Diese Vorschriften regeln beispielsweise, wie viele Geschosse ein Gebäude in der entsprechenden Zone maximal haben darf, wie gross der Abstand zum nächsten Gebäude im Minimum sein muss oder wie nahe ans Wasser gebaut werden kann. Wollen Sie um- oder anbauen, müssen Sie sich also auch um die Einhaltung dieser Vorschriften kümmern. Sie erhalten die Bau- und Zonenordnungen bei der Gemeindeverwaltung und finden Sie teilweise auch im Internet. Die wichtigsten Vorschriften werden im Folgenden kurz beschrieben.

Grenzabstand und Gebäudeabstand

Unter dem Begriff Grenzabstand wird in der Bau- und Zonenordnung definiert, wie nahe ein Gebäude maximal an die Grundstücksgrenze heran gebaut werden darf. Die Entfernung zwischen Hausfassade und Grenze wird immer horizontal gemessen. Unter dem Begriff Gebäudeabstand ist geregelt, wie nahe zwei Gebäude nebeneinander stehen dürfen. Auch dieser Abstand wird horizontal gemessen.

TIPP
Planen Sie einen Anbau an Ihr Haus, der laut Bau- und Zonenordnung zu nahe ans Nachbargrundstück grenzt, können Sie versuchen, mit dem benachbarten Grundeigentümer ein so genanntes Näherbaurecht zu vereinbaren, das im Grundbuch eingetragen wird. Im Planungs- und Baugesetz des Kantons Zürich wird dies beispielsweise so beschrieben: «Durch nachbarliche Vereinbarung kann unter Vorbehalt einwandfreier wohnhygienischer und feuerpolizeilicher Verhältnisse ein Näherbaurecht begründet werden.»

Geschosszahl und Wohnanteil

In der Bau- und Zonenordnung wird entweder die für die entsprechende Zone maximal zulässige Geschosszahl von Gebäuden geregelt oder die maximale Gebäudehöhe. Diese Einschränkungen sind vor allem dann relevant, wenn Sie einen Dachausbau oder eine Aufstockung ins Auge gefasst haben. Weitere Einschränkungen kann unter Umständen auch die Zone bringen, in der sich Ihr Haus befindet. In reinen Wohnzonen beispielsweise ist es nicht erlaubt, ein Gewerbe oder eine Dienstleistungsfirma zu betreiben. Ein einzelner Büroraum, der privat und geschäftlich genutzt wird, ist zwar meist kein Problem. Heikel wird es hingegen, wenn Sie Ihre ganze Firma mit mehreren Arbeitsplätzen in einem Anbau oder im Dachgeschoss unterbringen wollen. Dann lohnt es sich, zuerst mit den Baubehörden abzuklären, ob ein solches Vorhaben überhaupt zulässig ist und welche Auflagen damit verbunden sind. Gleiches gilt, wenn ehemals gewerblich genutzte Räume zu Wohnzwecken umgebaut werden sollen in Zonen, in denen die maximalen Anteile von Gewerbe- und Wohnraum fix geregelt sind.

Ausnützungs- oder Baumassenziffer

Jeder, der sein Haus ausbauen möchte, wird auf die Ausnützungs- oder Baumassenziffer stossen. Mit dieser Zahl regeln die Behörden, in welchem Verhältnis Grundstücksfläche und Wohnfläche bzw. Bauvolumen zueinander stehen dürfen. Einige Gemeinden verwenden statt der Ausnützungs- oder Baumassenziffer die Grünflächenziffer. Diese gibt an, wie viel Fläche des Grundstücks grün bleiben muss. Die Ausnützungsziffern sind von Gemeinde zu Gemeinde, in grösseren Städten auch von Quartier zu Quartier unterschiedlich. Näheres erfahren Sie auf dem Bauamt.

Ausnützungsübertragung

Fehlt Ihnen die für Ihr Projekt nötige Ausnützung auf dem eigenen Grundstück, haben Sie die Möglichkeit, die fehlenden Quadratmeter von benachbarten Grundstücken, die noch Reserven haben, dazuzukaufen. Die Regelungen zur Ausnützungsübertragung sind von Gemeinde zu Gemeinde verschieden. Meist gilt aber, dass die Grundstücke einen nahen Bezug zueinander haben müssen: In Städten beispielsweise sollten sie zum selben Häuserblock gehören, auf dem Land wird oft verlangt, dass die Grundstücke aneinander grenzen.

Weitere Vorschriften

Die Bau- und Zonenordnungen enthalten neben Grenzabständen und Ausnützungsziffern diverse andere Vorschriften: beispielsweise die Waldabstandslinien, die Gewässerabstandslinien, Lärmschutz- und Brandschutzmassnahmen, die Mindestgrösse von Fenstern, Auflagen betreffend Ortsbild oder Denkmalschutz oder in speziellen Zonen einen Aussichtsschutz, einen Baumschutz oder ein Verbot für Aussenantennen.

Einschränkungen im Grundbuch

Um unliebsame Überraschungen zu vermeiden, sollten Sie vor einem Aus- oder Anbau auch das Grundbuch konsultieren. Dort könnten nachbarrechtliche Auflagen eingetragen sein, die Ihr Vorhaben verunmöglichen. Solche Dienstbarkeiten, wie sie genannt werden, räumen Bewohnern eines Grundstücks Rechte an einem anderen Grundstück ein. Die gängigsten Dienstbarkeiten sind:

  • Wegrecht: Den Bewohnern wird das Recht eingeräumt, private Wege und Zufahrten auf dem Nachbargrundstück mitzubenutzen.
  • Näherbaurecht: Dem Nachbar wird gestattet, näher als eigentlich erlaubt an die Grundstücksgrenze zu bauen.
  • Durchleitungsrecht: Dem Grundeigentümer wird das Recht eingeräumt, Leitungen für Strom, Wasser oder Gas durch das Nachbargrundstück zu führen.
  • Mitbenützungsrecht: Dem Nachbar wird etwa gestattet, sein Auto auf dem gemeinsamen Parkplatz abzustellen. Wenn beispielsweise jemand sein Haus erweitern will und plant, dafür den kleinen Gehweg vor dem Gebäude zu opfern, könnte ein im Grundbuch eingetragenes Wegrecht des Nachbarn dieses Vorhaben verhindern.

Denkmalschutz

Sehr alte Häuser oder Objekte, die wichtige Zeugen einer Bauepoche sind, können unter Denkmalschutz stehen. Ob dies auch auf Ihre Liegenschaft zutrifft, erfahren Sie aus dem Grundbuch. Dort wird anlässlich der Unterschutzstellung ein Eintrag gemacht. Was im Detail unter Schutz steht, ist im Grundbuch aber meist nicht ersichtlich. Es gibt – vereinfacht gesagt – drei Stufen: Unterschutzstellung einzelner Elemente (Balkone, Dachform oder Ähnliches), Schutz der ganzen äusseren Erscheinung sowie den Komplettschutz, der auch das gesamte Gebäudeinnere umfasst. Die genauen Informationen sollten Sie sich möglichst früh beim örtlichen Denkmalpfleger holen.

Steht ein Haus unter Denkmalschutz, bedeutet dies nicht automatisch, dass keine Renovation oder kein Anbau möglich ist. Viele Denkmalschützer sind heute solchen Arbeiten gegenüber sehr aufgeschlossen und bereit, beratend mitzuwirken. Zahlreiche gelungene Beispiele zeigen, dass unter Schutz stehende Häuser gut an die Anforderungen des heutigen Wohnens angepasst werden können. Für den Umbau und die Renovation eines solchen Objekts sollten Sie aber unbedingt eine Architektin mit entsprechender Erfahrung beiziehen. Sie hat nicht nur das nötige Wissen im Umgang mit alter Substanz, sondern meist auch einen guten Draht zur Denkmalpflege. Das ist wichtig, wenn es darum geht, Veränderungen am Objekt im Detail auszuhandeln.

Liegenschaften, denen eine erhöhte denkmalpflegerische Bedeutung zugemessen wird, ohne dass sie unter Denkmalschutz stehen, sind mancherorts im Verzeichnis der schützenswerten Bauten aufgeführt. Möchten Sie eine solche Liegenschaft umbauen, wird es ein Gespräch zwischen Ihnen als Besitzer und der Denkmalpflege der Gemeinde oder des Kantons geben. Dabei wird gemeinsam diskutiert, ob und wie weit Ihre Liegenschaft letztendlich unter Schutz gestellt wird und wie sehr das Ihr Vorhaben beeinträchtigt.

Weitere rechtliche Hinweise und Tipps zu den baulichen Grenzen mit nützlichen Lösungsansätzen finden Sie im Buch „Umbauen, Renovieren, Erweitern“, Beobachter Ratgeber.

Offerten und Verträge

Wie beim Bau eines neuen Hauses sollten Sie sich auch bei der Vergabe von Planungsaufträgen und Arbeiten für eine Renovation oder einen Umbau richtig absichern. Die wichtigsten Elemente dazu sind die Offerten, der Werkvertrag mit den Handwerkern oder einer Generalunternehmerin und der Architektenvertrag. Die Offerten ermöglichen Ihnen eine detaillierte Planung des Baubudgets und vermeiden unliebsame Überraschungen. Der Architekten- und der Werkvertrag regeln die Zusammenarbeit mit Ihren Baupartnern und Ihre Rechte bei mangelhafter Ausführung.

Offerten: die Basis der Kostenplanung

Offerten sind die Basis einer detaillierten Kostenplanung bei allen Arbeiten auf dem Bau. Umfang und Detaillierungsgrad hängen stark von der Grösse des Projekts ab (siehe auch Finanzierung). Das Einholen einer Offerte allein ist aber noch keine Garantie dafür, dass die Arbeiten in der gewünschten Art und zum festgelegten Preis ausgeführt werden. Deshalb sollten Sie die Angebote genau prüfen und allenfalls auch mehrere Offerten für eine Arbeitsgattung einholen. Wenn Sie eine Renovation oder einen Umbau selber realisieren, liegen diese Arbeiten bei Ihnen. Haben Sie eine Architektin beigezogen, wird sie Ihnen einen Teil des Aufwands abnehmen, die verschiedenen Angebote übersichtlich zusammenstellen und Sie bei der Wahl der richtigen Handwerksfirmen beraten.

Offerten einholen

Um sicher zu gehen, dass Ihnen die Handwerker genau die gewünschten Arbeiten offerieren, müssen Sie eine Ausschreibung durchführen. Dabei haben Sie verschiedene Möglichkeiten:

  • Sie bestellen mehrere Handwerker pro Arbeitsgattung direkt zu sich und zeigen ihnen, was gemacht werden muss. Bereiten Sie eine schriftliche Zusammenstellung der gewünschten Arbeiten, der Termine und – falls nötig – auch einen Plan oder eine Planskizze vor und geben Sie diese den Interessenten nach der Besprechung mit.
    + Vorteil: Alle Handwerker können einen Augenschein vor Ort nehmen und haben die Möglichkeit, die aus ihrer Sicht beste Variante zu offerieren.
    – Nachteil: Sie müssen die schriftliche Zusammenstellung und eventuell Pläne vorbereiten, zudem könnte das Vergleichen der Offerten später schwieriger werden.
  • Sie bestellen erst einmal nur einen Handwerker pro Arbeitsgattung vor Ort und bitten ihn, eine detaillierte Offerte zu erstellen. Diese kopieren Sie mit abgedeckten Preisen, versenden sie an weitere Firmen und lassen sich die Arbeiten offerieren. Machen Sie mit dem Verfasser der Basisofferte ab, dass Sie ihm, falls er den Auftrag nicht erhält, einen fixen Betrag für seine Offertarbeit bezahlen.
    + Vorteil: Sie erhalten präzise Offerten, der spätere Vergleich fällt leichter und Sie haben weniger Arbeit.
    – Nachteil: Nicht alle Handwerker können die Arbeit vor Ort ansehen und müssen blind offerieren. Fehlen in der Basisofferte einzelne Punkte, gehen diese auch bei den anderen Offerten vergessen.

TIPP
Wenn Sie schon früher regelmässig mit Handwerkern gearbeitet haben, mit denen Sie immer zufrieden waren, können Sie auch auf das Einholen mehrerer Angebote verzichten und die Arbeiten direkt vergeben. Eine detaillierte Offerte sollten Sie aber auch in diesem Fall verlangen.

Offerten kontrollieren und vergleichen

Dank der Verwendung von speziellen Computerprogrammen sehen heute die meisten Handwerkerofferten auf den ersten Blick perfekt aus.

Doch nimmt man sie genauer auseinander, fällt vielleicht auf, dass die eine oder andere Arbeit vergessen gegangen ist, dass unklar ist, welche Arbeitsqualität sich hinter einem Beschrieb versteckt, oder dass die genannten Preise unrealistisch sind. Deshalb sollten Sie jede Offerte genau kontrollieren. Dabei empfiehlt sich folgendes Vorgehen:

  • Gehen Sie die Offerte Punkt für Punkt durch und prüfen Sie, ob alle von Ihnen gewünschten Arbeiten aufgeführt sind.
  • Markieren Sie sich unklare Bereiche und notieren Sie Fragen. Besprechen Sie diese persönlich oder am Telefon mit dem offerierenden Handwerker.
  • Sind zu viele Punkte unklar, sollten Sie eine zweite, detailliertere Offerte verlangen.

HINWEIS

Das gehört zu einer seriösen Offerte
Die folgenden Punkte müssen in einer seriösen Offerte unbedingt zu finden sein:

  • Name des Objekts
  • Name des Bestellers
  • Name sowie Telefon und E-Mail des Sachbearbeiters, der die Offerte erstellt hat
  • Kurzbezeichnung der Arbeiten (zum Beispiel «Austausch der Küchenkombination»)
  • Detaillierte Auflistung der Arbeiten und Materialien inklusive Kosten pro Position
  • Gesamtpreis
  • Rabatte und die Konditionen dafür (Skonto, Spezialrabatte)
  • Zahlungsbedingungen
  • Mehrwertsteuer (Betrag separat ausgewiesen oder die Formulierung «inkl. Mehrwertsteuer von 7,6%»)
  • Eventuell Hinweise auf günstigere oder teurere Varianten
  • Stundenansätze für nicht offerierte zusätzliche Arbeiten
  • Datum von Beginn und Abschluss der Arbeiten
  • Gültigkeitsdauer der Offerte
  • Hinweis auf allgemeine und spezielle Bedingungen
  • Allgemeine Vertragsbedingungen als Beilage
  • Rechtsgültige Unterschrift des Anbieters

Haben Sie für eine Arbeit mehrere Offerten eingeholt, können Sie diese miteinander vergleichen. Zum einen merken Sie so leichter, ob bei einem Angebot Dinge vergessen gegangen sind, zum anderen sehen Sie sofort, wenn Preise auffällig abweichen. Am einfachsten erstellen Sie sich zum Vergleichen eine Excel-Tabelle im Computer (siehe Beispiel).

HINWEIS

Nicht selten fällt der Vergleich von Offerten schwer. Denn für Baulaien sagen die aufgeführten Punkte wenig über die spätere Qualität der Arbeiten aus. Vielleicht ist einer der Anbieter günstiger und es stellt sich erst bei der Schlussabrechnung heraus, dass diverse Leistungen – bei Malerarbeiten beispielsweise die Vorbereitung des Untergrunds oder die Schlussreinigung – in der Offerte nicht enthalten waren. Oder dass minderwertiges Material verwendet wurde. Deshalb sollten Sie insbesondere bei sehr günstigen Offerten genau nachfragen und sich die Zusicherungen zu unklaren Punkten schriftlich bestätigen lassen. Unter Umständen lohnt es sich auch, für die Beurteilung eine Fachperson beizuziehen, etwa einen versierten Bauleiter oder eine Bauherrenberaterin.

TIPP
Fordern Sie bei grösseren Arbeiten (ab 1000 Franken) unbedingt eine detaillierte Offerte und lassen Sie sich vor Beginn der Arbeiten schriftlich bestätigen, dass der in der Offerte genannte Preis für die beschriebenen Arbeiten und Materialien fest abgemacht ist.

Weitere nützliche Hinweise wie zum Beispiel zum Werkvertrag mit den Handwerkern oder zur richtigen Versicherung finden Sie im Buch „Umbauen, Renovieren, Erweitern“, Beobachter-Ratgeber.