Planung

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Je sorgfältiger die Planung des Umbaus oder der Renovation Ihres Hauses, desto besser wird das Resultat ausfallen. Je nach Umfang der Arbeiten lohnt sich deshalb auch der Beizug von Planungsprofis.

Ob Sie für die Planung Ihres Umbaus oder Ihrer Renovation Profis beiziehen sollten, hängt in erster Linie vom Umfang Ihres Vorhabens ab. Je nachdem, wie lange die Erstellung oder die letzte gründliche Renovation des Gebäudes zurückliegt, fallen unterschiedlich aufwändige Arbeiten an. Im einfachsten Fall genügt eine oberflächliche Auffrischung, auch Pinselrenovation genannt. Dazu benötigen Sie in der Regel keine Architektin für Planung und Koordination. Werden alte Bauteile durch neue ersetzt – beispielsweise der Teppichboden oder die Küchenkombination –, genügt es meist, die einzelnen Aufträge direkt an die Handwerksunternehmen zu vergeben. Diese übernehmen dann auch die Planung der Arbeiten.

Auch etwas aufwändigere Renovations- und Umbauarbeiten – beispielsweise eine räumliche Veränderung durch Herausbrechen von nicht tragenden Wänden – können Sie noch in eigener Regie planen. Allerdings ist das Überblicken der Termine und der Reihenfolge, in der die beteiligten Handwerker zum Einsatz kommen sollen, für Laien eine Herausforderung. Einfacher geht es, wenn Sie die Handwerksfirma mit dem grössten Arbeitsumfang die Koordination des Baus übernehmen lassen.

Planungsprofis, beispielsweise eine Architektin, beiziehen sollten Sie bei grösseren Umbauprojekten, die auch Veränderungen am Grundriss beinhalten, und bei Anbauten. Als Faustregel gilt: Beträgt die Bausumme 100 000 Franken und mehr oder benötigen Sie eine Baubewilligung (siehe Rechtliches), sollten Sie sich von Profis helfen lassen.

Die Planungs- und Bauprofis

Für grössere Umbauten oder Anbauten haben Sie die Wahl zwischen drei verschiedenen Planungsprofis: Architekt, Bauteam oder Generalunternehmerin (GU). Wer der passende Partner für Ihr Vorhaben ist, hängt vom Umfang und der Art der Arbeiten ab. Steht die Suche nach neuen Grundrisslösungen oder einem architektonisch gelungenen Anbau im Vordergrund, ist eine Architektin die passende Ansprechpartnerin. Geht es hingegen darum, das Haus grundlegend zu sanieren, ohne gross in die Struktur einzugreifen, können Sie ein Bauteam oder einen Generalunternehmer mit der Planung und Ausführung beauftragen. Oft sind auch Mischformen möglich: Die Architektin übernimmt den Entwurf, der Generalunternehmer oder das Bauteam die Kostenschätzung und die Ausführung. Einige Bauteams und GUs arbeiten mit eigenen Architekten und können so alle Leistungen aus einer Hand anbieten.

Das Handwerksunternehmen

Haben Sie nicht vor, Ihr ganzes Haus umzubauen, sondern nur einzelne Bereiche wie das Badezimmer, die Küche oder den Essplatz zu erneuern, benötigen Sie für die Planung weder einen Architekten noch einen Generalunternehmer oder ein Bauteam. In diesem Fall ist es sinnvoller, sich direkt mit den geeigneten Handwerksunternehmen – beispielsweise dem Maler oder der Schreinerin – in Verbindung zu setzen. Diese können in der Regel auch kleine Planungsaufgaben übernehmen, den Umbau organisieren und weitere Handwerker für ergänzende Arbeiten beiziehen.

Der Architekt

Es gibt viele Architekturbüros, die sich auf Umbauten, Anbauten und Renovationen spezialisiert haben. Entsprechend haben Sie als Bauherrschaft die Qual der Wahl. Grundsätzlich gilt: Lassen Sie sich genügend Zeit und prüfen Sie mehrere Architektinnen und Architekten. Dabei zählen nicht nur die Referenzen früherer Auftraggeber und realisierte Projekte, sondern auch Ihr Gefühl. Denn der Architekt ist Ihr wichtigster Ansprechpartner während der gesamten Projekt- und Bauphase, Ihr Stellvertreter auf der Baustelle und Ihr Treuhänder im Umgang mit den Baukosten.

Das Bauteam

Bauteams sind in anderen Ländern häufiger anzutreffen als in der Schweiz. Es handelt sich dabei um einen Zusammenschluss von mehreren Handwerksunternehmen, die dem Auftraggeber gegenüber als ein Team auftreten und Aufträge gemeinsam übernehmen. Die Bauherrschaft kann unabhängig davon einen Architekten beauftragen, mit dem das Team dann zusammenarbeitet. Einige Bauteams bringen aber auch eine eigene Architektin mit und übernehmen damit fast die Funktion eines Generalunternehmers. Beide Varianten haben einen grossen Vorteil gegenüber der klassischen Arbeitsvergabe auf der Baustelle an diverse Unternehmen und mit lauter einzelnen Werkverträgen: Alle Arbeiten am Haus werden in einer gemeinsamen Offerte angeboten und ein einziger Vertrag genügt.

Darüber hinaus bringt die Zusammenarbeit mit einem Bauteam einen weiteren positiven Effekt mit sich: Die beteiligten Unternehmer kennen sich bereits und sind es gewohnt zusammenzuarbeiten. So entfällt die Problematik der Schnittstellen zwischen den einzelnen Arbeitsgattungen, die Architektin hat weniger Aufwand für die Koordination und die Qualität der Arbeit wird besser. Die verschiedenen Handwerker stehen sich auf dem Bau nicht im Weg und die Arbeiten gehen flüssig voran. Zu finden sind Bauteams über das örtliche Telefonbuch oder auf den Inseratenseiten der grösseren Tageszeitungen.

Der Bauherrenberater

Wer baut, umbaut oder renoviert, betritt meist Neuland. Entsprechend gross ist das Risiko, Fehlentscheide zu fällen oder nicht die Leistung zu bekommen, die man bestellt hat. Um solchen Unannehmlichkeiten vorzubeugen, kann es sich lohnen, einen neutralen Bauherrenberater beizuziehen, der darauf achtet, dass Ihre Vorgaben und Ihr Kostenrahmen eingehalten werden, und den Architekten, Ingenieuren und Handwerkern auf die Finger schaut. Ähnlich wie ein Treuhänder überwachen und begleiten Bauherrenberater den Bauprozess vom Beginn bis zur Behebung allfälliger Mängel. Das kann auch bei Umbauten und Renovationen von Einfamilienhäusern sinnvoll sein – insbesondere wenn Sie keine Zeit und Lust haben, sich selber um alle Details zu kümmern, oder wenn Ihnen das nötige Wissen fehlt.

Zum Aufgabenbereich der Bauherrenberater gehört nicht nur die Begleitung des Baus, sondern auch die Unterstützung bei der langfristigen Planung der nötigen Arbeiten. Da ein solcher Berater nur für seine Dienstleistung bezahlt wird und an den Bauarbeiten selbst nichts verdient, ist er Garant dafür, dass keine unnötigen Arbeiten ausgeführt werden. So gesehen kann sich das Beraterhonorar schnell einmal rechnen. Die Stundenansätze liegen bei 180 bis 200 Franken. Zu finden sind Bauherrenberater am einfachsten über die Kammer unabhängiger Bauherrenberater (www.kub.ch).

Der Generalunternehmer

Bei grösseren Umbauten oder Sanierungen kann es sinnvoll sein, einen Generalunternehmer (GU) zu beauftragen. Dieser übernimmt den Auftrag als Ganzes von der Planung über die Ausschreibung, die Vergabe der Arbeiten und die Bauleitung bis hin zur Übergabe nach der Fertigstellung. Der Vorteil: Statt mit dem Architekten und jedem Handwerksunternehmen einzeln einen Vertrag aufzusetzen, müssen Sie nur einen einzigen Werkvertrag abschliessen. Ein Generalunternehmen offeriert zudem in der Regel alle Arbeiten zu einem fixen Preis, auf einen fixen Termin und in einer festgelegten Qualität.

Weitere nützliche Tipps & Hinweise zu den Planungs- und Bauprofis finden Sie im Buch „Umbauen, Renovieren, Erweitern“, Beobachter-Ratgeber.

Unannehmlichkeiten mit einplanen

Lärm, Staub und Dreck

Für Laien ist es oft überraschend zu sehen, welche Folgen selbst kleinere Renovations- und Umbauarbeiten haben können: Innert kürzester Frist wird aus einem wohnlichen Haus eine Baustelle mit allen unangenehmen Nebeneffekten. Bei aufwändigeren Arbeiten bleibt einem oft nichts anderes übrig, als für kürzere oder längere Zeit die Flucht zu ergreifen.

Die Erfahrung aus unzähligen Umbauten zeigt: Verhindern lassen sich Dreck und Lärm nie ganz. Doch wenn Sie sich richtig vorbereiten, können Sie viel Ärger vermeiden und der Bautätigkeit mit einer gewissen Gelassenheit entgegen sehen. Es lohnt sich deshalb, in der Planungsphase nicht nur über Bodenbeläge, Farbtöne und Grundrissveränderungen nachzudenken, sondern auch über den Ablauf der Arbeiten und die damit verbundenen Immissionen. Bei kleineren Umbauten können Sie das Thema mit den Handwerkern direkt diskutieren und abmachen, wer welche Vorkehrungen trifft. Bei grösseren Umbauprojekten ist der Bauleiter der richtige Ansprechpartner.

TIPP
Massnahmen zur Verminderung von Staub und Dreck während des Baus – beispielsweise das Abdecken von Böden und Möbeln oder das Errichten von Staubschutzwänden und -vorhängen – sind arbeitsintensiv. Die Stunden, die die Handwerker dafür aufwenden, können schnell ins Geld gehen. Gerade bei kleineren Renovations- und Umbauprojekten lohnt es sich deshalb, wenn Sie solche Arbeiten in Absprache mit den Handwerkern vorgängig selber durchführen.

Weitere nützliche Hinweise für kleinere und mittelgrosse Renovationsarbeiten sowie bei Totalrenovationen, Umbauten und Erweiterungen finden Sie im Buch „Umbauen, Renovieren, Erweitern“, Beobachter-Ratgeber.

Rücksicht auf die Nachbarn

Kleine Renovationsarbeiten werden von den Nachbarn kaum wahrgenommen. Wenn es hoch kommt, sehen sie den Lieferwagen des Malers oder Parkettlegers und hören das eine oder andere Bohrgeräusch. Umfangreichere und länger andauernde Arbeiten hingegen strapazieren nicht nur die Nerven der Hausbesitzer, sondern sind auch für die Bewohner der umliegenden Gebäude mit Immissionen verbunden. Was dabei zulässig ist, regelt das Zivilgesetzbuch in Artikel 684: «Verboten sind insbesondere alle schädlichen und nach Lage und Beschaffenheit der Grundstücke oder nach Ortsgebrauch nicht gerechtfertigten Einwirkungen durch Rauch oder Russ, lästige Dünste, Lärm oder Erschütterung.»

Auf den ersten Blick scheint dieser Artikel das Verursachen von Lärm und Staub ganz zu untersagen. Doch das Bundesgericht hat klar festgehalten, dass Bauen mit Lärm und Staub verbunden ist und dass solche Immissionen von den Nachbarn geduldet werden müssen – ansonsten würde das Bauen an den meisten Orten verunmöglicht. Entsprechend steht den Nachbarn für Lärm- und Staubimmissionen auch keine Entschädigung zu – ausser der übliche Rahmen würde weit überschritten. Dies kann beispielsweise bei Sprengungen oder Pfählungen der Fall sein.

So vermeiden Sie Ärger

Der Alltag zeigt, dass Immissionen durch Bauarbeiten von den Nachbarn meist toleriert werden – vorausgesetzt, man informiert offen und rechtzeitig über das Vorhaben. Am einfachsten laden Sie die Nachbarn zu einem Glas Wein ein und stellen ihnen das Projekt und die zu erwartenden Immissionen kurz vor – so wie Sie es im umgekehrten Fall auch erwarten würden. Planen Sie bloss kleinere Arbeiten, die nur wenige Tage dauern, genügt eine Vorinformation per Telefon oder bei einem Schwatz über den Gartenzaun. Für ein gutes Verhältnis sorgt schliesslich nach Abschluss grösserer Projekte auch eine Einladung zur Besichtigung des umgebauten Hauses.

TIPP
Mehr Informationen zu den verschiedenen Einsprachemöglichkeiten der Nachbarn und zum Nachbarrecht generell finden Sie im Beobachter-Ratgeber «Nachbarrecht – Handbuch für Eigentümer und Mieter» (www.beobachter.ch/buchshop).

Lanfristig und zielgerichtet planen

Wer sein Haus renovieren, umbauen oder erweitern möchte, sollte ein klares Ziel vor Augen haben. Ohne eine zielgerichtete Planung ist das Risiko gross, an den falschen Stellen zu investieren und ein unbefriedigendes Resultat zu erhalten. Wenn Sie beispielsweise heute für teures Geld die ganze Wohnung neu streichen lassen und in zwei Jahren feststellen, dass für den Einbau von Kabelfernsehanschlüssen in allen Zimmern die Wände wieder aufgespitzt werden müssen, haben Sie Ihr Geld falsch investiert. Vorausschauend planen bedeutet auch, mögliche künftige Entwicklungen in der Familie bereits heute mit einzubeziehen.

Fachleute empfehlen deshalb ein schrittweises Vorgehen: Ganz am Anfang steht eine detaillierte Analyse des Hauses, dann folgt eine Zusammenstellung der aktuellen und künftigen Bedürfnisse (siehe Gebäudeanalyse - Link). Auf diesen baut schliesslich die Planung der Renovations- und Umbauarbeiten auf. Wenn Sie in baulichen Belangen geübt sind, können Sie die Analyse, Bedürfniszusammenstellung und Planung selber übernehmen. Falls nicht, lohnt sich der Beizug von Fachleuten. Diese untersuchen Ihr Eigenheim, erarbeiten mit Ihnen zusammen einen Bedürfniskatalog, übernehmen die langfristige Planung, setzen Prioritäten, schlagen eine mögliche Etappierung vor, schätzen die Kosten und koordinieren und überwachen schliesslich die Ausführung der Arbeiten.

HINWEIS

1. Etappierung: Nicht immer müssen alle Arbeiten auf einen Schlag erledigt werden. Gerade wenn das Budget knapp ist oder wenn Sie nicht während zu langer Zeit auf einer Baustelle wohnen möchten, lohnt es sich, die Arbeiten zu etappieren. Voraussetzung für eine sinnvolle Etappierung ist aber eine vollständige und durchdachte Planung aller Arbeiten. So ist sichergestellt, dass die Arbeiten in der richtigen Reihenfolge durchgeführt werden und die Schnittstellen funktionieren. Es lohnt sich deshalb, bei einer langfristigen Renovations- und Umbauplanung gleich auch mögliche Etappen vorzusehen (siehe Planungsbeispiel).

2. Terminplanung Normalerweise ist der Budgetrahmen für eine Sanierung, einen Umbau oder einen Anbau eng gefasst. Das A und O für die Einhaltung der Kosten sind ein reibungsloser Ablauf und eine kurze Bauzeit. Wenn Sie die Koordination selber übernehmen, sollten Sie mit jedem Handwerker genau abklären, wann er mit seinen Arbeiten startet, welche Vorarbeiten anderer Handwerker erledigt sein müssen und wie lange die Arbeit dauern wird. Mit diesen Angaben können Sie einen einfachen grafischen Terminplan zusammenstellen und an alle beteiligten Firmen verteilen. Arbeiten Sie mit Profiplanern zusammen, werden diese die Terminplanung für Sie übernehmen.

TIPP
Wenn Sie die Terminplanung selber übernehmen, sollten Sie nicht vergessen, genügend Zeitreserven einzuplanen. Zum einen bergen Altbauen immer mal wieder Überraschungen, die zusätzliche Arbeiten nötig machen; zum anderen halten sich Handwerker nicht immer an die gesetzten Termine. Fehlen dann Zeitreserven, kommt die ganze Planung durcheinander.

Beispiel: Terminplan für einen Küchenbau

Veränderungen voraussehen

Wer sein Haus umbaut, passt es gewöhnlich dem momentanen Lebensstil und den aktuellen Bedürfnissen an. Längerfristig planen würde aber heissen, bereits heute daran zu denken, welche Veränderungen in Zukunft auf einen zukommen könnten, und diese so weit wie möglich in den Umbau mit einzubeziehen (siehe Checkliste).

Einige typische Beispiele:

  • Planen Sie bei einem grossen Zimmer von Beginn weg eine zweite Türe ein. So lassen sich durch Aufstellen einer leichten Trennwand aus dem grossen zwei kleinere Räume machen.
  • Wenn Sie neue Heizungs- und Wasserleitungen einbauen, sollten Sie diese gleich bis in den Estrich verlängern. So kann dort später ohne grossen Aufwand ein Bad eingebaut und ein Heizkörper angeschlossen werden.
  • Rüsten Sie bei einem grösseren Umbau alle Zimmer mit genügend Leerrohren für elektrische Installationen aus. So können Sie später problemlos ein Computernetzwerk und Kabelfernsehanschlüsse verlegen oder eine zusätzliche Telefonleitung einbauen lassen.

Weitere nützliche Hinweise z.B. zum alters- und behindertengerechten Umbauen finden Sie im Buch „Umbauen, Renovieren, Erweitern

Ökologisch umbauen

Ein grosser Teil der in der Schweiz benötigten Energie geht auf das Konto des Wohnens. Nicht nur Heizung, Warmwasseraufbereitung, Beleuchtung und Haushaltsgeräte konsumieren Energie, sondern auch das Bauen selber: In jedem eingesetzten Material steckt ein Anteil grauer Energie für Herstellung und Transport. Ökologisch ebenfalls ins Gewicht fällt der Ressourcenverschleiss: Jedes Gebäude benötigt Land für den Bauplatz und Rohstoffe für die Baumaterialien.

Die Erneuerung eines bestehenden Objekts bietet oft die Chance, die ökologische Bilanz zu verbessern: Wenn Sie Wert auf Nachhaltigkeit legen, sollten Sie deshalb Ihr Haus nicht nur optisch auffrischen, sondern auch Geld in die energetische Sanierung stecken. Der Energieverbrauch eines Hauses umfasst die Bereiche Heizung, Warmwasser, elektrische Geräte und Beleuchtung. Alle vier können Sie im Rahmen einer Renovation optimieren und damit den Gesamtenergieverbrauch bis zur Hälfte senken – meist ohne grossen finanziellen Mehraufwand und ohne Komforteinbussen. Trotzdem fällt die energetische Optimierung bei Renovationen und Umbauten oft unter den Tisch. Einerseits, weil das Thema schlicht vergessen geht, andererseits, weil vielerorts noch die falsche Meinung vorherrscht, dass sich Investitionen in Energiesparmassnahmen nicht rechnen würden.

Gleichzeitig benötigt jeder Um- oder Anbau auch Ressourcen. Deshalb sollten Sie darauf achten, nur so viel zusätzliche Wohnfläche zu schaffen, wie sie wirklich benötigen. Zudem empfiehlt es sich, Baumaterialien zu verwenden, die ökologisch möglichst verträglich sind, und Bauteile nur dort ersetzen, wo es tatsächlich nötig ist.

TIPP
Einige Banken bieten günstigere Ökohypotheken an. Weitere Informationen zur Ökologie finden Sie im Beobachter-Ratgeber «Natürlich wohnen und bauen» (www.beobachter.ch/buchshop).

HINWEIS

  • Die meisten Kantone betreiben Energiefachstellen. Dort können Sie sich, bevor Sie einen Ingenieur oder Installateur verpflichten, neutral und kostenlos bei der Energieplanung Ihres Hauses beraten lassen.
  • Viele Kantone unterstützen Energiesparmassnahmen und die Installation ökologischer Heizanlagen auch finanziell. Informieren Sie sich bei der Energiefachstelle über mögliche Unterstützungsbeiträge. Investitionen in energiesparende Massnahmen lohnen sich auch steuertechnisch. Denn solche Investitionen dürfen, obwohl wertvermehrend, in den meisten Fällen vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden (siehe Steuern).
  • Lassen Sie sich vor dem Kauf einer neuen Heizung vom Installateur die Leistungsgarantie von Energie Schweiz aushändigen. Damit stellen Sie sicher, dass Ihre Heizung alle Anforderungen an eine gute Anlage erfüllt: weniger Energieverbrauch, mehr Bedienungskomfort und tiefere Kosten.