Finanzierung

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Kaum sind die grundsätzlichen baulichen und rechtlichen Grenzen geklärt, gilt es die nächsten Fragen zu beantworten: Wie teuer wird mein Projekt, wie kann ich es finanzieren und inwiefern hat das Vorhaben Auswirkungen auf die künftige Steuerrechnung?

Renovations-, Umbau- und Erweiterungsarbeiten können schnell ins Geld gehen. Deshalb sollten Sie – unabhängig vom Umfang der Arbeiten – genau abklären, in welchem Rahmen sich die Kosten bewegen werden. Sonst strapazieren Sie Ihr Portemonnaie übermässig oder überziehen den von der Bank gewährten Kreditrahmen.Wie aufwändig diese Abklärung der Baukosten ausfällt, hängt von der Grösse des Projekts ab. Für einfachere Arbeiten genügt die Offerte eines Handwerkers, bei komplizierten Vorhaben ist eine komplette Kostenschätzung durch einen Architekten oder eine Generalunternehmerin ratsam.

TIPP
Komplizierte Renovations- und Umbauarbeiten in Altbauten werden von Handwerksfirmen gerne im Stundenansatz verrechnet, da sich der Aufwand im Voraus oft nur schwer abschätzen lässt. Ist dies der Fall, sollten Sie bei der Auftragsvergabe unbedingt eine obere Limite – ein Kostendach – schriftlich festlegen, die nur mit Ihrer Einwilligung überschritten werden darf. So verhindern Sie, dass die Schlussabrechnung den Rahmen Ihres Budgets sprengt.

Kleinere und mittelgrosse Renovationsarbeiten

Wenn Sie nur ein paar Räume streichen, einen Boden austauschen oder ein neues Waschbecken einbauen lassen, genügt es zur Kostenabklärung, Offerten der entsprechenden Handwerker einzuholen. Dabei lohnt es sich, die Unternehmer vor Ort zu bestellen, damit sie einen Augenschein nehmen können. So ist das Risiko kleiner, dass in der Offerte Positionen fehlen, die später Mehrkosten verursachen. Um sicher zu gehen, dass die offerierten Kosten realistisch sind, können Sie die Arbeiten von zwei Firmen offerieren lassen und die Preise miteinander vergleichen.

HINWEIS

Der richtige Zeitpunkt spart Geld

Wird die Renovation oder der Umbau vorausschauend geplant, liegen Kostenersparnisse drin. Beispielsweise, indem Sie Arbeiten – wie etwa den Austausch einer Heizung – durchführen, bevor sie akut werden. So haben Sie Zeit, mehrere Offerten einzuholen, Varianten zu vergleichen und sich einen preiswerten Anbieter zu suchen. Eine Kostenersparnis ist auch möglich, wenn Sie Ihr Vorhaben in die richtige Jahreszeit legen können. Gerade im Winter haben viele Handwerker oft weniger zu tun und sind bereit, Arbeiten zu günstigeren Preisen zu offerieren, um ihren Betrieb auszulasten.

Wenn’s umfangreicher wird

Die Erneuerung einer Küche, eines Badezimmers oder der Austausch von Fenstern zählen bereits zu den mittelgrossen Renovationsarbeiten. Auf den ersten Blick sieht ein solches Unterfangen einfach aus. Doch meist stellt sich heraus, dass mehrere Handwerksfirmen zur Ausführung benötigt werden. Für die Renovation des Badezimmers beispielsweise sind es die Sanitärinstallateurin, der Maurer, die Plattenlegerin, der Elektriker und die Malerin. Um ein umfassendes Bild der Kosten für das neue Bad zu bekommen, benötigen Sie für jede Arbeitsgattung eine Offerte. Dazu stehen drei Wege offen:

  • Wenn Sie in Baufragen versiert sind, können Sie die Offerten für jede Arbeitsgattung selber einholen und die Gesamtkosten errechnen.
  • Sie können die Handwerkerin mit dem grössten Kostenanteil – im Fall des Badezimmers ist das die Sanitärinstallateurin – beauftragen, die Offerten für alle nötigen Arbeiten einzuholen und Ihnen die Gesamtkosten zusammenzustellen. Dafür sollten Sie ein fixes Honorar mit ihr vereinbaren.
  • Sie haben auch die Möglichkeit, einen auf Renovationen spezialisierten Generalunternehmer, eine Architektin oder ein Handwerkerteam (siehe Planung) mit der gesamten Renovation zu beauftragen. Diese offerieren Ihnen alle Arbeiten zusammen und zu einem fixen Preis.

TIPP
Auch wenn Sie mit einem Generalunternehmer, einer Architektin oder einem Handwerkerteam zusammenarbeiten, sollten Sie mindestens zwei Offerten einholen, um die Kosten vergleichen zu können. Dasselbe gilt, wenn Sie die Kosten für alle Arbeiten selber zusammenstellen.

Totalrenovation, Umbau und Erweiterung

Die Arbeiten für eine Totalrenovation, einen Umbau oder eine Erweiterung des Hauses überschreiten den für Baulaien überschaubaren Umfang. Bei einem solchen Vorhaben sollten Sie bereits für die Ermittlung der Kosten Fachleute beiziehen. Geht es um eine Totalrenovation, ist dies beispielsweise ein spezialisierter Generalunternehmer; planen Sie einen Um- oder Anbau wenden Sie sich an eine Architektin (mehr zu den Baupartnern finden Sie unter Planung). Diese Experten stellen alle anfallenden Arbeiten zusammen und errechnen die zu erwartenden Kosten. Dabei kommen meist die folgenden Methoden zur Anwendung:

  • Volumenmethode: Das geometrische Volumen des umzubauenden Hauses oder des geplanten Anbaus wird berechnet und die Zahl mit einem Preis pro Kubikmeter multipliziert. Gerechnet wird mit Erfahrungswerten oder reellen Kosten vergleichbarer Bauten. Der Vorteil der Volumenmethode: Die ungefähren Kosten lassen sich schnell errechnen. Die Genauigkeit bewegt sich aber höchstens im Bereich von +/– 15 Prozent.
  • Kostenplan-Methode: Steht der Umfang der Arbeiten fest, kann der Architekt oder die Generalunternehmerin die zu erwartenden Kosten mit Hilfe des Normpositionenkatalogs (NPK) oder der Elementkostengliederung (EKG) berechnen. Dabei werden die Preise für einzelne Arbeiten oder Bauteile aus einem elektronischen Katalog zusammengestellt und aufsummiert. Der Vorteil dieser Methode: Die Kosten lassen sich relativ genau errechnen. Dafür müssen die Arbeiten aber bereits recht detailliert bekannt sein.
  • Offert-Methode: Sind die auszuführenden Arbeiten bereits festgelegt, lässt der Architekt oder die Generalunternehmerin die Handwerker aller Gattungen ihren Teil daran offerieren. Durch einen Augenschein vor Ort erhalten die Handwerker dabei bereits einen Eindruck vom Zustand des Hauses und vom voraussichtlichen Aufwand. Zuletzt stellt der Architekt oder die Generalunternehmerin die Kosten aller Unternehmer zusammen. Der Vorteil der Offert-Methode: Die Handwerker können eigene, günstigere Ideen einbringen und dank ihrer Erfahrung die Kosten relativ genau abschätzen. Umgekehrt besteht das Risiko, dass diverse kleine Arbeiten nicht mit offeriert werden, um das Angebot tief und konkurrenzfähig zu halten. Dadurch können später bei der Ausführung Mehrkosten entstehen.

Können wir uns das Umbauprojekt leisten?

Nachdem Sie die Baukosten abgeklärt haben, stellt sich die Frage, ob Sie das Projekt finanzieren können. Kleinere Renovationen am Haus oder an der Eigentumswohnung lassen sich meist aus der eigenen Tasche bezahlen – nicht zuletzt, weil vorausschauende Eigentümer zu diesem Zweck über Jahre Rücklagen gebildet haben. Grössere Projekte jedoch können ins Geld gehen. Insbesondere Umbauten oder ein Anbau verursachen schnell Kosten in sechsstelliger Höhe: Das dafür benötigte Kapital teilt sich – analog zum Kauf oder Neubau einer Immobilie – üblicherweise in zwei Komponenten auf: Ihr Eigenkapital und das Fremdkapital von einer Bank, einer Versicherungsgesellschaft, Ihrer Pensionskasse oder einem spezialisierten Anbieter von Hypotheken. In den meisten Fällen ist der Finanzpartner eine Bank.

Üblicherweise verlangt die Bank, dass Sie 20 Prozent der Baukosten selber aufbringen – das ist Ihr Eigenkapital. Die restlichen 80 Prozent stammen von der Bank in Form eines Hypothekarkredits. Dieser ist bei einigen Instituten unterteilt in eine erste Hypothek (65 bis 70 Prozent der Kauf- oder Bausumme) und eine zweite Hypothek (10 bis 15 Prozent). Für die zweite Hypothek verlangt die Bank einen höheren Zins, zudem müssen Sie diese Summe während rund 20 Jahren amortisieren, also zurückzahlen. Immer mehr Banken verzichten heute jedoch auf die Unterscheidung zwischen erster und zweiter Hypothek und bieten eine so genannte Einheits- oder Monohypothek mit nur einem Zinssatz für die gesamte belehnte Summe an.

Wichtigster Prüfstein bei der Frage, ob die Bank Ihnen einen Kredit gewährt, ist Ihr jährliches Einkommen. Eine Faustregel besagt, dass die Belastung durch eine Immobilie nicht mehr als ein Drittel des Bruttoeinkommens ausmachen darf. Aufgrund dieser Regel wird die Bank auch Ihr Kreditgesuch beurteilen. Ausserdem dürfen Sie nicht vergessen, dass ein Um- oder Anbau nicht nur die Hypothekarzinsbelastung erhöht, sondern auch andere Kosten in die Höhe treibt: Die Amortisationsraten einer allfälligen zweiten Hypothek werden grösser und da Ihre Liegenschaft mehr Wert haben wird, steigen auch die Nebenkosten inklusive Rückstellungen für Unterhaltsarbeiten oder Renovationen. Und schliesslich kann Ihr Umbauprojekt einen Einfluss auf die zukünftige Steuerbelastung haben (siehe Steueraspekte).

Die Tragbarkeitsrechnung

In der so genannten Tragbarkeitsrechnung wird eruiert, wie hoch Ihre monatliche Belastung nach dem Umbau oder der Sanierung der Liegenschaft sein wird und in welchem Verhältnis diese Belastung zu Ihrem Bruttoeinkommen steht. Für diese Berechnung verwenden die Banken aber nicht den gerade aktuellen Hypothekarzins, sondern einen künftig zu erwartenden Durchschnittszins – sowohl bei Ihrer bestehenden Hypothek wie auch beim Kredit für den Umbau. So soll sichergestellt werden, dass Ihr Haus oder Ihre Wohnung für Sie auch noch bezahlbar ist, wenn der Hypothekarzins ansteigen sollte. Dieser Durchschnittszins variiert jedoch von Bank zu Bank: Eine konservativ rechnende Bank etwa setzte Mitte 2005 für die erste Hypothek 5 und für die zweite Hypothek 6 Prozent ein. Progressive Banken rechneten dagegen mit 4 bzw. 5 Prozent. Wollen Sie selber die Tragbarkeit Ihres Vorhabens berechnen, erkundigen Sie sich am besten bei mehreren Banken nach den Zinssätzen, die sie aktuell anwenden, und nehmen einen Durchschnitt daraus.

Einbeziehen müssen Sie auch die Nebenkosten samt Rückstellungen. Die Banken gehen normalerweise von jährlichen Kosten in der Höhe von 1 Prozent des Liegenschaftswerts – Preis für Haus und Land zuzüglich die Kosten des wertvermehrenden An- oder Umbaus – aus. Geht die Tragbarkeitsrechnung mit all diesen Posten auf, ist die Liegenschaft auch nach dem Umbau oder der Sanierung für Sie tragbar.

HINWEIS

Viele Finanzinstitute bieten im Internet automatische Tragbarkeitsrechner an. Dort setzen Sie Ihre Zahlen (Total nach Umbau) ein und wissen sofort, ob Sie sich Ihr Eigenheim auch nach dem Umbau leisten können. Dieselbe Möglichkeit bietet Ihnen auch die Beobachter-CD-ROM «Kaufen, Bauen, Wohnen – Profitipps für Ihr Eigenheim» (www.beobachter.ch/buchshop).

Beispiel: Tragbarkeitsrechnung für Umbau oder Sanierung

Das nötige Eigenkapital

Die Bezeichnung Eigenkapital kann irreleiten. Damit ist nicht nur Geld gemeint, das Sie von Ihrem Bankkonto oder aus dem Verkauf Ihrer Wertschriften aufbringen. Eigenkapital kann auch aus dem Vorbezug des Pensionskassenguthabens oder aus einem Darlehen der Eltern stammen. Der erste Blick gilt immer den eigenen Bankkonten und Wertschriftendepots. Wie viel Bargeld ist vorhanden und wie viel davon können Sie für Ihr Bauvorhaben aufwenden? Vergessen Sie bei Ihren Überlegungen nicht, dass Sie während und auch nach dem Umbau eine gewisse Reserve für Unvorhergesehenes auf Ihrem Konto brauchen.

Weitere Hinweise und nützliche Tipps zur Finanzierung finden Sie im Buch „Umbauen, Renovieren, Erweitern“, Beobachter-Ratgeber.