Aspects fiscaux

En plus des frais administratifs courants, vous pouvez, dans certaines circonstances, déduire de la valeur locative imputée les dépenses relatives aux travaux d’entretien, à l’agrandissement ou à la restructuration dans votre déclaration d’impôts. Vous avez le choix entre soit une déduction forfaitaire, soit – dans le cas où le forfait est dépassé – une déduction à hauteur des dépenses réelles. Les forfaits sont différents en fonction du canton; mais de nombreux cantons appliquent la règle suivante: pour les propriétés qui ont moins de dix ans, une déduction forfaitaire de 10 pour cent de la valeur locative imputée est possible, tandis que pour les propriétés plus anciennes, la déduction est de 20 pour cent.

Dans le cas de restructurations ou de remises en état importantes, les forfaits sont vite dépassés. Il se pose alors la question de savoir quelle partie des dépenses effectives peut être déduite des revenus imposables. La règle est la suivante: vous pouvez déduire le montant total des coûts des mesures de préservation de la valeur, par contre, pas les dépenses pour des travaux qui font augmenter la valeur. Si seule la vieille baignoire est remplacée par une nouvelle, vous pouvez déduire le montant total de la facture, mais si, par contre, vous faites installer un jacuzzi, vous ne pourrez pas déduire la totalité des coûts.

Il est fréquemment difficile de distinguer entre les dépenses qui visent à préserver la valeur et celles qui augmentent la valeur. Cela entraîne bien souvent des discussions entre les propriétaires et les autorités fiscales. Si vous voulez éviter ce conflit, informez-vous auprès du bureau des impôts avant de commander les travaux pour savoir comment votre projet spécifique est considéré.

Certains cantons font des exceptions à cette règle en cas d’investissement dans des mesures d’économie d’énergie: elles augmentent certes la valeur, mais elles peuvent tout de même être déduites. Les travaux de conservation des monuments sont également déductibles tant qu’ils ont été exécutés en accord avec les autorités ou sur leurs ordres. D’une manière générale, des investissements dans des bâtiments neufs ou des extensions, par exemple une véranda ou l’aménagement des combles, ne sont pas déductibles.

CONSEIL La plupart des bureaux des impôts publient sur Internet des listes indiquant quelles déductions il est possible de faire valoir.

Si une partie des coûts de votre restructuration n’est pas déductible fiscalement, il vaut la peine de conserver les factures. Si vous désirez plus tard vendre votre propriété, vous pouvez faire valoir ces dépenses au titre de l’impôt cantonal sur les gains immobiliers

Pour des raisons fiscales, il est important de bien planifier les rénovations importantes qui sont de nature à préserver la valeur. Si les dépenses dépassent vos revenus imposables, vous ne pouvez pas déduire tous les coûts. C’est pourquoi vous devez planifier des travaux de cette envergure dans le temps de manière à ce qu’ils incluent le tournant de l’année. Dans ce cas, les déductions peuvent être réparties sur deux périodes fiscales.

D’autre part, vous ne devez pas commettre l’erreur de ne réaliser par principe que de petits travaux d’entretien chaque année – sauf s’ils sont absolument nécessaires. Car, de cette manière, les dépenses sont le plus souvent inférieures à la déduction forfaitaire que vous pouvez faire valoir de toutes manières, même si vous n’avez pas dépensé un seul franc pour l’entretien pendant l’année concernée. C’est pourquoi il vaut la peine d’attendre pour faire exécuter des travaux de rénovation visant à préserver la valeur jusqu’à ce qu’ils puissent être effectués ensemble pendant la même période fiscale.

La période fiscale pendant laquelle les dépenses sont déductibles est différente d’un canton à l’autre. Pour la Confédération et dans de nombreux cantons, la date d’établissement de la facture est déterminante; d’autres cantons, par exemple celui de Zurich, donnent le choix au contribuable entre la date de l’établissement de la facture et celle du paiement. Le mieux est de poser la question au bureau des impôts.

Vous devez être prudent si vous venez juste d’acheter un bâtiment ancien et désirez maintenant le rénover. Car la jurisprudence – connue sous le nom de pratique Dumont – indiquait jusqu’à récemment que les coûts de rénovation ne sont par principe pas déductibles au cours des cinq à huit premières années après l’acquisition – même si les travaux sont de nature à préserver la valeur. L’idée derrière la pratique: les acquéreurs de propriétés anciennes bon marché nécessitant une rénovation ne doivent pas bénéficier d’un double avantage par rapport à ceux qui achètent une propriété qui est bien entretenue et donc plus chère: par le faible prix d’achat et par les déductions pour rénovation.

Un arrêt de la Cour fédérale datant de 1997 a toutefois assoupli la pratique Dumont. Depuis, dans les cantons qui appliquent la nouvelle jurisprudence, les coûts pour l’entretien périodique normal sont toujours déductibles – à condition que les travaux servent à préserver la valeur. Néanmoins, s’il s’agit de rénovations résultant qu’un entretien négligé, cet assouplissement ne s’applique pas. En langage clair, cela veut dire: si vous avez acheté votre propriété dans un état de délabrement, les coûts de rénovation engendrés pendant les premières années sont toujours considérés comme coûts d’investissement, c’est pourquoi ils ne peuvent pas être déduits dans votre déclaration d’impôts.

Selon un arrêt de la Cour fédérale de février 2005, le délai de carence devrait théoriquement être de cinq ans dans tous les cantons. Dans la pratique cependant, il peut arriver que, dans l’un ou l’autre canton, l’autorité fiscale s’en écarte dans certains cas en faveur du propriétaire du bien immobilier.

CONSEIL L’évaluation visant à déterminer si un bien immobilier a été acheté dans un état de délabrement ou non relève souvent de la discrétion de l’autorité fiscale compétente – tout comme la question de savoir quelles mesures augmentent la valeur et lesquelles préservent la valeur. C’est pourquoi nous vous recommandons de demander, avant d’engager des artisans, une information écrite au bureau des impôts du canton dans laquelle il est indiqué si votre projet est déductible fiscalement ou non.