Financement

Des travaux de rénovation, de restructuration et d’agrandissement peuvent rapidement s’avérer très onéreux. C’est pourquoi – quel que soit le volume de travaux – nous vous recommandons d’établir le montant des coûts avec précision. Sinon, vous risquez de dépasser les limites de votre porte-monnaie ou la ligne de crédit accordée par la banque. Le travail lié à la clarification des coûts de construction dépend de la taille du projet. L’offre d’un artisan suffit pour les travaux assez simples, tandis que pour des projets complexes, il est recommandé de demander une estimation complète des coûts à un architecte ou à un entrepreneur total.

CONSEIL Dans des constructions anciennes, les entreprises artisanales facturent souvent à l’heure les travaux complexes de rénovation et de restructuration étant donné qu’il est difficile d’estimer à l’avance le travail nécessaire. Si c’est le cas, vous devez impérativement fixer par écrit une limite supérieure – un plafond – qui ne doit être dépassée qu’avec votre autorisation. Ainsi, vous éviterez que la facture définitive ne fasse exploser le cadre de votre budget.

La rénovation d’une cuisine, d’une salle de bains ou le remplacement de fenêtres sont déjà comptés parmi les travaux de rénovation d’ampleur moyenne. À première vue, un tel projet semble facile à réaliser. Mais, bien souvent, il s’avère que plusieurs entreprises artisanales sont nécessaires pour réaliser les travaux. Par exemple, pour rénover une salle de bains, il faut un plombier, un maçon, un carreleur, un électricien et un peintre.

Pour pouvoir vous faire une image complète des coûts de la nouvelle salle de bains, vous avez besoin d’une offre pour chaque type de travaux. Il existe trois manières de les obtenir:

• Si vous connaissez bien le domaine de la construction, vous pouvez demander vous-même les offres pour chaque type de travaux et calculer les coûts totaux.
• Vous pouvez demander à l’artisan dont les coûts seront les plus élevés – dans le cas de la salle de bains, il s’agira du plombier – de se faire établir des offres pour tous les travaux nécessaires et de vous présenter un récapitulatif des coûts totaux. Vous devez convenir d’honoraires fixes avec lui pour cela.
• Vous avez également la possibilité de confier l’ensemble des travaux de rénovation à un entrepreneur général, un architecte ou une équipe d’artisans (voir la planification ). Ils vous feront une offre englobant tous les travaux à un prix fixe.

CONSEIL Même si vous coopérez avec un entrepreneur général, un architecte ou une équipe d’artisans, vous devez au moins demander deux offres afin de pouvoir comparer les prix. La même chose est valable si vous récapitulez vous-même les coûts de tous les travaux.

Les travaux relatifs à une rénovation totale, une restructuration ou un agrandissement de la maison dépassent le volume qu’un non-professionnel de la construction peut concevoir. Dans le cadre d’un tel projet, vous devez déjà faire appel à des professionnels pour déterminer les coûts. S’il s’agit d’une rénovation totale, ce sera par exemple un entrepreneur général spécialisé; si vous planifiez une restructuration ou une extension, adressez-vous à un architecte (vous trouverez de plus amples informations sur les partenaires de construction à la rubrique Planification ). Ces experts feront une liste de tous les travaux devant être exécutés et calculeront les coûts auxquels il faut s’attendre. Pour ce faire, les méthodes suivantes sont généralement appliquées:

Méthode du volume

Le volume géométrique de la maison à transformer ou de l’agrandissement prévu est calculé et le nombre est multiplié par un prix par mètre cube. Le calcul est fait sur la base de valeurs empiriques ou de coûts réels de constructions comparables.

L’avantage de la méthode du volume: les coûts approximatifs peuvent être calculés rapidement. Toutefois, la précision est comprise au maximum dans une fourchette de +/– 15 pour cent.

Méthode de la planification des coûts

Une fois que le volume de travaux est déterminé, l’architecte ou l’entrepreneur général peut calculer les coûts auxquels il convient de s’attendre au moyen du Catalogue des Articles Normalisés (CAN) ou du Code des Frais par Éléments (CFE). Dans ce cadre, les prix des travaux ou composants individuels sont compilés à partir d’un catalogue électronique et additionnés.

L’avantage de cette méthode: les coûts peuvent être calculés de manière relativement précise. Mais les travaux doivent auparavant d’abord être déterminés de manière assez détaillée.

Méthode par offres

Si les travaux à exécuter sont déjà définis, l’architecte ou l’entrepreneur général demande aux artisans de tous les corps de métier de présenter leur offre. Une visite sur place permet aux artisans de se faire déjà une première idée de l’état de la maison ainsi que du travail prévisible. Pour finir, l’architecte ou l’entrepreneur total récapitule les coûts de tous les entrepreneurs.

L’avantage de la méthode par offres: les artisans peuvent apporter leurs propres idées et estimer les coûts assez exactement en se basant sur leur expérience. Inversement, il existe le risque que certains petits travaux ne soient pas intégrés dans l’offre afin de pouvoir la maintenir à un niveau bas et compétitif. Plus tard, lors de l’exécution, des coûts supplémentaires peuvent en résulter.

Une fois que vous avez établi les coûts de la construction, se pose la question de savoir si vous pouvez financer le projet. Le plus souvent, les petites rénovations dans la maison ou l’appartement en copropriété peuvent être payées sur les propres deniers – ne serait-ce que parce que le propriétaire prévoyant a constitué des réserves pendant des années dans ce but.

Néanmoins, les projets de plus grande envergure peuvent coûter très cher. Notamment, des restructurations ou un agrandissement causent rapidement des coûts à six chiffres: par analogie à l’achat ou à la construction d’un nouveau bâtiment, les capitaux nécessaires sont généralement divisés en deux composants: vos capitaux propres et les capitaux d’emprunt prêtés par une banque, une société d’assurance, votre caisse de retraite ou un fournisseur d’hypothèques spécialisé. Dans la plupart des cas, le partenaire financier est une banque.

Habituellement, la banque exige que vous apportiez vous-même 20 pour cent des coûts de construction – ce sont vos capitaux propres. Les 80 pour cent restants sont apportés par la banque sous forme de prêt hypothécaire. Dans certains instituts, ce dernier est divisé en une première hypothèque (de 65 à 70 pour cent du montant de l’achat ou de la construction) et une seconde hypothèque (de 10 à 15 pour cent). Pour la seconde hypothèque, la banque applique des intérêts plus élevés. En outre, vous devez amortir cette somme, donc la rembourser, en environ 20 ans.

De plus en plus de banques renoncent aujourd’hui toutefois à la distinction entre la première et la seconde hypothèque et proposent une hypothèque dite standard ou monohypothèque avec un seul taux d’intérêt valable pour la totalité du montant emprunté.

Vos revenus annuels sont la pierre de touche la plus importante pour savoir si la banque vous accordera un prêt. Une règle empirique dit que la charge d’un bien immobilier ne doit pas représenter plus d’un tiers des revenus bruts. La banque va d'ailleurs analyser votre demande de prêt en se basant sur cette règle.

De plus, vous ne devez pas oublier qu’une restructuration ou un agrandissement non seulement augmente la charge des intérêts hypothécaires, mais fait également monter d’autres coûts: les taux d’amortissement d’une éventuelle seconde hypothèque augmentent et, comme la valeur de votre bien immobilier va augmenter, les frais accessoires y compris les provisions pour les travaux d’entretien ou les rénovations vont également augmenter. Et finalement, votre projet de restructuration peut avoir une influence sur la charge fiscale future (voir Aspects fiscaux ).

Le calcul dit de la viabilité permet de déterminer le montant de vos charges mensuelles après la restructuration ou la remise à neuf du bien immobilier ainsi que le rapport entre ces charges et vos revenus bruts. Toutefois, pour établir ce calcul, les banques n’utilisent pas le taux d’intérêt hypothécaire actuel, mais un taux d’intérêt moyen auquel il faut s’attendre à l’avenir – aussi bien pour votre hypothèque existante que pour le prêt destiné à la restructuration. Cette manière de procéder doit garantir que votre maison ou votre appartement reste finançable pour vous, même en cas d’augmentation du taux d’intérêt hypothécaire. Cependant, ce taux d’intérêt moyen varie d’une banque à l’autre: par exemple, au milieu de l’année 2005, une banque conservatrice a défini pour la première hypothèque un taux de 5 pour cent et pour la seconde un taux de 6 pour cent. Des banques progressistes, pour leur part, ont appliqué un taux de 4 et 5 pour cent.

Si vous désirez calculer vous-même la viabilité de votre projet, le mieux est que vous vous renseigniez auprès de plusieurs banques sur les taux d’intérêt qu’elles appliquent actuellement, et que vous en fassiez la moyenne.

Vous devez également intégrer les frais accessoires et les provisions. Normalement, les banques supposent que les coûts annuels se monteront à 1 pour cent de la valeur du bien immobilier – c’est-à-dire le prix du bâtiment et du terrain auquel s’ajoutent les coûts de l’agrandissement ou de la restructuration qui augmentent la valeur. Si le calcul de la viabilité tenant compte de tous ces éléments débouche sur un résultat positif, le bien immobilier restera finançable pour vous, même après la restructuration ou la remise en état.

L’expression «Capitaux propres» peut être source d'ambiguïtés. Elle ne désigne pas seulement votre apport constitué de l’argent issu de votre compte en banque ou du produit de la vente de vos titres. Les capitaux propres peuvent aussi provenir du retrait anticipé de vos actifs sur votre fonds de pension ou d’un prêt de vos parents.

En premier lieu, il convient toujours de vérifier les propres comptes en banque et les comptes-titres. Combien d’argent liquide est-il disponible et quelle partie de ce montant pouvez-vous utiliser pour votre projet de construction? Pendant vos réflexions, n’oubliez pas que, pendant la restructuration et aussi après celle-ci, vous avez besoin d’une certaine réserve sur votre compte pour les dépenses imprévues.